1

2

AgroPlatforma ODR

Prawo wykupu nieruchomości rolnej przysługujące KOWR

Prawo wykupu nieruchomości rolnej przysługujące KOWR

Mianem „prawa wykupu” określa się konstrukcję prawną odkupu nieruchomości rolnej, w której podmiotem uprawnionym jest Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Regulacja ta funkcjonuje od daty wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dn. 11 kwietnia 2003 r. (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405). Obszerną nowelizacją ustawy, która weszła w życie dn. 30 kwietnia 2016 r., uprawnienie to zostało znaczenie rozszerzone na korzyść organu. Kolejną nowelizacją, związaną z powstaniem od września 2017 r. KOWR, prawo wykupu zaczęła wykonywać zamiast ANR, właśnie KOWR. W okresie do zmian z 2016 r. organ nie korzystał z uprawnienia zbyt często.

     Wobec problemów z interpretacją ustawy już w jej pierwotnym brzmieniu, ANR i Krajowa Rada Notarialna wydały w 2008 r. „Wspólne stanowisko w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego”. Zgodnie z nim „Uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości w trybie art. 4 ustawy wykonane może być jedynie w stosunku do nabywcy nieruchomości rolnej, przy czym do nabycia tego stosowane mają być odpowiednio przepisy o pierwokupie (np. termin, doręczenie, skutki oświadczenia, forma), a to swoiste prawo „wykupu” może być wykonane niezależnie od sposobu nabycia własności nieruchomości rolnej przez nabywcę, a więc także do nieruchomości wniesionej jako aport do spółki prawa handlowego, w drodze umów działowych, zamiany, art. 231 Kodeksu cywilnego, odnowienia, datio in solutum itd., które to umowy zawierane są bezwarunkowo”. Stwierdzić trzeba, że w powyższym zakresie Wytyczne ANR i KRN 2008 są aktualne również w stanie prawnym zmienionym od 2016 r., mimo że zmiana znacznie rozszerzyła zakres zastosowania uprawnienia.

     Po pierwsze, prawem wykupu objęto większą ilość nieruchomości rolnych, bo też te niewielkie, mające powierzchnię równą lub większą niż 0,3 ha (poprzednio było to 5 ha). Po drugie, w zakres zastosowania uprawnienia włączono wszelkie czynności i zdarzenia prawne związane z nabyciem własności nieruchomości rolnej. Po trzecie, prawem wykupu objęto też prawo wieczystego użytkowania. Po czwarte, i chyba najważniejsze, istota prawa wykupu została zmieniona główną zasadą nowelizacji polegającą na tym, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ta reguła bardzo ograniczyła obrót nieruchomościami rolnymi. Wobec tego również zakres zastosowania prawa wykupu zawęził się.

     Wykup przez KOWR może bowiem wystąpić tylko w sytuacjach, gdy zachodzi wyjątek od zasady nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego. Artykuł 4 ust.1 ustawy wskazuje czynności, w trakcie których aktualizuje się uprawnienie KOWR, ale jest to tylko wskazanie przykładowe, nieograniczające. W konsekwencji instytucja może skorzystać z uprawnienia we wszelkich czynnościach i zdarzeniach prawnych, w których dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości rolnej. Najczęstszymi przypadkami są umowy: darowizny, zamiany, działu spadku, zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego. Przypadki rzadsze, ale równie istotne to: zniesienie współwłasności w drodze orzeczeń sądowych, zasiedzenie, nabycie w ramach postępowania egzekucyjnego, w drodze zapisu windykacyjnego, który obejmuje gospodarstwo rolne. Nieistotne jest też, czy planowana transakcja ma charakter odpłatny czy nieodpłatny.

     Czynności praktyczne wymagane w związku z omawianym uprawnieniem instytucji rozpoczynają się od zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej i wszelkich szczegółach podstawy prawnej nabycia. Robi to sąd lub notariusz, poprzez przesłanie odpisu dokumentu prowadzącego do nabycia nieruchomości. KOWR ma miesiąc na oświadczenie woli wykupu za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Stosowne oświadczenie na piśmie (w formie aktu notarialnego) przesyłane jest listem poleconym osobom zainteresowanym oraz publikowane na stronie internetowej BIP. Z datą publikacji oświadczenia w Internecie uznaje się, że nabywca nieruchomości dowiedział się o przejęciu gruntu przez instytucję. Własność nieruchomości przechodzi bowiem na KOWR.

 

Aleksandra Kowalewska

radca prawny

„Lubuskie Aktualności Rolnicze”

LODR Kalsk

 

(z AGRO 11/2018)