Często można spotkać się z sytuacjami, w których jedna ze stron umowy dzierżawy gruntu rolnego z różnych przyczyn podejmuje decyzję o wcześniejszym rozwiązaniu umowy niż to wynika z jej treści.
Zasadniczo należy odróżnić tu dwa możliwe rozwiązania, w zależności od tego, czy umowa dzierżawy gruntu rolniczego została zawarta na czas nieokreślony czy na czas określony. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony kwestię jej wypowiedzenia reguluje art. 704 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że w przypadku braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód, przed upływem roku dzierżawnego. Zatem, o ile zawarta przez nas umowa dzierżawy gruntu rolnego nie przewidziała innych uregulowań lub w ogóle nie zawiera zapisów dotyczących możliwości rozwiązania umowy poprzez wypowiedzenie, stosuje się ww. terminy kodeksu cywilnego. Podkreślić jednak należy, że ustawowe terminy wypowiedzenia mają zastosowanie jedynie do umów dzierżawy zawartych na czas nieokreślony.
Inaczej rzecz się ma w przypadku umów dzierżawy gruntu zawartych na czas określony. Co do zasady określenie z góry czasu trwania umowy stanowi pewnego rodzaju gwarancję dla obu jej stron. Dzierżawca ma bowiem pewność, iż będzie mógł korzystać z gruntu przez czas określony, co niewątpliwie pozwala na racjonale zaplanowanie sposobu upraw. Wydzierżawiający z kolei ma np. pewność, iż przez czas określony będzie otrzymywał czynsz dzierżawny. W związku z tym wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego zawartej na czas określony nie może nastąpić w dowolnym terminie, gdyż byłoby sprzeczne z celem tak zawartej umowy. Zasadą jest rozwiązanie takiej umowy z upływem terminu jej trwania, określonym w umowie.
Niemniej jednak ustawodawca przewidział i w tym przypadku możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego zawartej na czas określony. Wynika ona z treści art. 673, § 3 kodeksu cywilnego (który stosuje się odpowiednio do dzierżawy, na podstawie art. 694 k.c.) i stanowi, iż jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Jak wynika z powyższego, dopuszczalność wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego, zawartej na czas określony, uzależniona jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie (np. dzierżawca nie płaci czynszu dzierżawnego lub używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem). Warto wskazać, że samo tylko zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego konkretnych przyczyn) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”.
Na koniec warto przypomnieć, iż zawsze, niezależnie od tego, czy umowa została zawarta na czas określony czy nieokreślony, można ją rozwiązać na zasadzie porozumienia stron.
Anna Gucka-Kępińska
radca prawny PODR w Lubaniu
„Pomorskie Wieści Rolnicze”
PODR Lubań
