Odrolnienie ziemi jest procedurą prowadzącą do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na nierolne. Wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności, przeznaczenia niekiedy sporej ilości czasu oraz poniesienia kosztów. Ceny sprzedaży działek rolnych są znacznie niższe od działek budowlanych, stąd przeprowadzenie procedury uznaje się za opłacalne. To, jakie działania należy podjąć, zależy przede wszystkim od klasy ziemi oraz od faktu, czy objęta jest ona miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli poddawany przekształceniu grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczny jest wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, który składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek jest nieodpłatny, wymaga uzasadnienia poprzez wskazanie planowanego sposobu użytkowania nieruchomości. Wydana wskutek tego wniosku decyzja o zmianie przeznaczenia gruntu nie w każdym przypadku kończy procedurę.
Aby zabudować użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, III a, III b, oraz użytki rolne klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, należy uzyskać w stosunku to tego typu gruntów decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Decyzję tę wydaje na wniosek starosta powiatowy właściwy ze względu na położenie gruntu. Do wniosku załączyć należy: dokument potwierdzający tytuł własności nieruchomości, wypis z planu zagospodarowania, wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencyjną oraz mapę z planem zagospodarowania działki (planowaną inwestycją). Klasę gruntów sprawdzić można w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości). Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiszczać opłatę roczną w wysokości uzależnionej od klasy i powierzchni gruntu. Z opłaty zwolnione są jednak grunty mniejsze, o powierzchni do 0,05 ha, a w niektórych przypadkach 0,02 ha.
Procedura wygląda inaczej w sytuacji, gdy na obszarze położenia gruntu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Należy wówczas wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy dołączyć mapę sytuacyjno-wysokościową oraz wypis z rejestru gruntów. W składanym formularzu wskazuje się parametry planowanego przedsięwzięcia budowlanego (m.in. powierzchnię zabudowy, wysokość budynku, jego przeznaczenie). Organ bada wówczas, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej i jakie jest przeznaczenie sąsiednich działek. Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest kwestią odrębną od wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Od października 2015 r. uproszczeniu uległo odrolnienie działek klas I-III. Poprzednio konieczne było uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę statusu tych działek. Zgoda ta nie jest już potrzebna, zarówno przy wydawaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy, jak i w przypadku uchwalania przez radę gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Uproszczenie działa jednak tylko w sytuacji łącznego spełnienia przez grunty klas I-III kilku warunków, tj. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierać się musi w obszarze zwartej zabudowy, działka musi być położona w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej, nie powinna znajdować się dalej niż 50 metrów od drogi publicznej. Powyższe wyjaśnienia wskazują, że proces zmiany przeznaczenia działki rolnej może być czasochłonny i skomplikowany, jednak każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny w świetle szczegółowych uregulowań prawnych.
Aleksandra Kowalewska
Radca prawny
„Lubuskie Aktualności Rolnicze”
LODR Kalsk
